Новости
и события

Оксана Кравцова: “Привлечь инвесторов к восстановлению исторических зданий можно только понятными правилами”

Интервью совладельца и генерального директора ГК “Еврострой” Оксаны Кравцовой изданию “Недвижимость и строительство Петербурга”.

О рисках и сложностях работы в центре, о вкусах и спорах с архитекторами, о рентабельности проектов мы поговорили с совладельцем и генеральным директором ГК «Еврострой» Оксаной Кравцовой.

– Что тормозит работу застройщиков в исторической части города? Жесткие ограничения, большие затраты, активность градозащитников, неопределённость правил игры, связанная с перманентным изменением законодательства…?

– Я очень люблю Петербург. Мы с мужем много путешествуем, но считаю, что наш город – самый красивый в мире, и более гармоничного и совершенного города я не видела. Если бы у нас применялся опыт европейских городов, наш город был бы еще прекраснее. Но привлечь инвесторов к восстановлению исторических зданий можно только понятными правилами. Девелопер должен четко знать и  понимать объем реставрационных работ, имеющиеся ограничения, а также под какие функции можно использовать здание. Зачастую у построек с богатой историей далеко не один собственник, у них нет единого мнения относительно будущего здания. Почти никто из них не вкладывается в сохранение и ремонт, но при этом каждый выдвигает свои финансовые требования, зачастую непомерные. В результате такие дома продолжают ветшать и постепенно разрушаться, а любая частная инициатива приспособить их под современное использование встречает шквал критики.

– В каком состоянии доходный дом на Галерной улице? Какие архитектурно-планировочные решения сохранились во внешнем облике, в интерьерах? Сколько времени потребуется на приспособление под современные нужды?

– Галерная улица – одна из старейших в городе, она сама по себе прекрасна. Небольшой особняк вместе с обширным участком купил в 1856 году купец Исаак Утин – один из самых богатых людей России. Он построил здесь один из первых доходных домов, который поражал архитектурой в стиле барокко, а также внутренним убранством. К сожалению, не весь интерьер сохранился. После революции здесь были коммунальные квартиры, а в 1970-х в здании работал ЛенНИИпроект. Из былого убранства остались великолепные лестничные марши, кое-где – ажурные перила, подоконники. Я как человек любознательный до всего исторического в Петербурге сама вдоль и поперёк обошла все здания на Галерной. Предметов охраны внутри очень мало. Сейчас мы как раз плотно работаем с КГИОП, будем делать экспертизу. Естественно, будем полностью восстанавливать внешний облик зданий, а внутри адаптируем их под современные нужды.

– Можно ли менять планировки, демонтировать часть перегородок?

– Сейчас как раз изучаем этот вопрос вместе со специалистами КГИОП, и все работы будем вести с их одобрения. Проект готовится, обещает быть интересным. Если получится, в бывшей конюшне хотим оборудовать автоматическую парковку. В одном из флигелей будет апарт-отель, а весь лицевой корпус планируем перевести под жильё, потому что раньше там были квартиры. Всего в проекте будет порядка 12 000 кв.м. Как минимум до конца года хотим выйти с готовым продуктом на рынок.

Внутреннюю территорию хочется сделать как в Европе, чтобы горожане и туристы могли ходить и любоваться достопримечательностью. В одном из флигелей, куда ведёт арка, запланировано красивое лобби, как в отеле, которое будет манить прохожих с улицы. По такому принципу мы стараемся строить все свои дома. В «Привилегии», например, можно пройти в лобби ЖК, выпить кофе или поужинать.

– На Захарьевской вы купили 23 квартиры из 26. Кому принадлежат остальные три? Там оставался один упёртый владелец комнаты, с которым прежний собственник не смог договориться. Как собираетесь решить с вопрос с ним?

– Владелец комнаты ещё живет там. Оставшиеся три квартиры принадлежат физическому и трём юрлицам. Думаю, со всеми можно договориться, было бы желание. Со временем хотим их выкупить, если не получится, то не видим в этом глобальной проблемы, тем более для реализации проекта.

Дом совершенно потрясающий. Обычно новые объекты попадают ко мне на стол, но этот попал мужу. Он предложил посмотреть, хотя мне не очень хотелось связываться с реконструкцией и реставрацией. Мы поехали. Когда я вошла внутрь, то сказать, что потеряла дар речи, – ничего не сказать. Здание восхищает и внешним обликом, и интерьерами. Это тот редкий случай, когда, несмотря на то что здесь были «коммуналки», сохранилось много подлинно исторических вещей. Если про здание на Галерной пишут, что оно когда-то поражало своим убранством, дом на Захарьевской до сих пор такой. В квартирах сохранились великолепные камины, печи, лепнина, скульптуры.

Я долго жила в доме на наб. реки Фонтанки, 2, где тоже были потрясающие интерьеры. К сожалению, жильцы «коммуналок» варварски обошлись там с наследием: одни разбирали камины и продавали по кускам изразцы, другие отбивали лепнину, потому что она мешала. А здесь многое сохранено. И, конечно, хочется отреставрировать и вернуть былое великолепие. На днях мы ездили туда с дочкой. Она не хочет жить в оживлённом центре, так как привыкла к Крестовскому острову. Но когда она вошла в дом, воскликнула: «Мама, боже мой, как это прекрасно! Я бы хотела здесь квартиру!» И к этому объекту мы подойдём с особым пиететом и попытаемся максимально восстановить исконный вид.

– Изначально квартиры состояли из парадной барской части и утилитарных комнат для прислуги. Вы собираетесь вернуть исторические планировки?

– Да, мы стараемся вернуть их, поэтому площади квартир достаточно большие, в основном по 330-360 кв.м. Есть  только несколько небольших вариантов по 90 кв.м.

– В каком виде достался вам объект? В скольких квартирах полностью или частично восстановлены интерьеры?

– Сейчас вместе с КГИОП проводим экспертизу. Насколько понимаю, реставрация была выполнена с достаточно серьёзными нарушениями. Мы выявляем их, потом будем устранять, после этого нужно завершить начатые работы. Дом с 2013 года стоял заброшенным, и то, что было отреставрировано, уже обветшало, придётся обновлять. Более-менее в законченном виде – только две квартиры, остальные помещения требуют серьёзной реставрации.

– Архивная документация сохранилась?

– Мы пригласили профессора Елену Шарову, которая работает совместно с Архитектурной мастерской Апостола. Она как раз участвовала в первоначальной реконструкции. По каждому помещению эксперты скрупулёзно собирают документацию как по отдельному объекту реконструкции.

– Проект назвали «Три грации»?

– Да, не стали долго фантазировать. Для комплекса «Мадонна Бенуа» я долго искала имя, изучая историю объекта, архитектора и его семьи. А на Захарьевской уже есть прекрасные три грации, и в народе это имя закрепилось за этим домом. Название красивое, и символы хорошие: Красота, Радость и Изобилие. Думаю, это хороший посыл объекту и людям, которые будут в нём жить.

– Когда планируете начать продажи?

– Хотелось бы тоже в этом году.

– Прежний собственник намеревался продавать квартиры по 20 000 евро за кв.м. Правда, курс евро тогда был в два раза ниже. Какую цену вы намерены установить?

– Мы можем поставить любую цену. Но что мы хотим: продать или заявить всем, что у нас самый дорогой объект в городе? Считаю, каждый дом должен жить полноценной насыщенной жизнью. А это возможно тогда, когда там появятся жильцы. Наша задача – реализовать объект примерно за 2,5 года, поэтому цена будет достаточно взвешенная, думаю, от 500 000 до 700 000 рублей за кв.м. Всё, что дороже, продаётся долго, пример тому – комплексы на Каменном острове.

У нас все объекты – «живые»: в «Привилегии» порядка 70% квартир уже заселены, «Олимпийская деревня» заселена ещё 10 лет назад; Esper Club сдали недавно, там активно идёт ремонт. Когда дома наполнены жизнью, только тогда ты понимаешь, ради чего работаешь.

– Какой из строящихся и готовых объектов – самый сложный и дорогой для реализации, а какой самый любимый для вас?

– Думаю, тот, в котором ты сам хотел бы жить. Все нравятся. Это как дети. У нас с мужем на двоих – семеро детей, каждый самобытен и не похож на другого, все талантливые и умные, но абсолютно разные. Так же и с объектами. Есть «Привилегия» – большой семейный дом; есть Esper Club, который, можно смело сказать, будет памятником архитектуры. Проект высоко оценивают коллеги и общественность. На днях встречаюсь с режиссёром Александром Сокуровым, который проезжал мимо Esper Club, оценил архитектуру и выразил желание познакомиться с нами. «Приоритет» – выстраданный объект.

Я не могла отказать в удовольствии приобрести его, потому что он долго «гулял» по городу, ни одна компания не бралась за его реализацию. В том числе и самые сильные игроки. Мы с мужем взялись, и уже все преграды позади, «коробка» полностью готова. В конце февраля – начале марта начнём монтировать окна и приступим к фасадам. Из каждой квартиры открываются виды на Петропавловскую крепость, акваторию Невы и разводные мосты. Это тоже совершенно волшебный дом, поэтому и в нём мы оставили себе квартиру. Про «Три грации» я уже рассказывала. И вот так каждый дом становится бесконечно любимым. Уверена, что и на Галерной получится яркий проект, потому что там место: Исаакиевский собор, Сенатская площадь и дальше – широкая и величественная Нева. Ты понимаешь, в каком великолепном городе ты живёшь, какие красивые памятники архитектуры окружают тебя со всех сторон. Это совершенно особая атмосфера. Хочется вернуть нашему городу первозданный парадный облик, хотя бы в той части, которая посильна для нашей компании.

– В каком состоянии проект «Мадонна Бенуа» на Малом пр., 79–81–83? Есть ли там архитектурные «излишества», которые нужно восстановить/воссоздать?

– Мы сразу решили сохранить все три здания, хотя прежний хозяин планировал их снести. Дома качественно спроектированы и хорошо сохранились; большие лифтовые зоны, парадные лестницы, ориентированные навстречу друг другу, огромные окна в зоне парадной. Мы сохраним их и вдохнём новую жизнь в этот сталинский ампир. Внутри квартир ничего ценного не было.

– Вы часто привлекаете к проектированию объектов Евгения Подгорнова. Работы каких ещё петербургских зодчих вам близки?

– Андрей Шаров, Елена Шарова, Ирина Щербакова, Архитектурная мастерская Апостола – это те мастера, которых мы привлекаем к реконструкции и реставрации. А Евгений Подгорнов проектирует нам объекты нового строительства. С ним нам комфортно, потому что мы слышим друг друга. Причём не только в том, что касается внешнего облика зданий, но и интерьеров, которые мы хотим получить. Архитекторы очень творческие и ранимые, а где-то непримиримые, не очень любят, когда заказчик «давит». Так, Esper Club получился не с первого и даже не со второго раза. Проект рождался в кабинете, в ходе жарких споров, это настоящий симбиоз архитектора и заказчика. В результате мы получили, без лишней скромности, шедевр. Поэтому на объекты нового строительства будем и дальше приглашать Евгения Вячеславовича.

– Какие примеры бережной реконструкции (или нового строительства в центре) у нас и за рубежом вдохновляют вас? Что думаете по поводу европейского подхода к историческим городам?

– Как коренного жителя меня расстраивает, что многие фасады в Петербурге в крайне плачевном состоянии, хотя каждый объект имеет владельца. В Европе более бережно относятся к наследию. В Карловых Варах, например, жилец каждой квартиры в доме несет ответственность за сохранность здания. Периодически проводится полная реставрация фасада, и каждый собственник пропорционально участвует в этом; требования очень жесткие. Потому каждый дом сияет, а город выглядит пряничным. У нас достаточно много дворцов и особняков в частной собственности, которые постепенно ветшают и «умирают». Нужны какие-то механизмы или политическая воля, которые позволили бы забирать такие исторические здания и передавать или продавать их более ответственным хозяевам.  Мне горько наблюдать, как рушится город. Мы посмотрели много объектов, которые можно было бы привести в порядок. Но у их собственников непомерные амбиции, они не вкладывают в восстановление, но хотят получить огромные деньги от продажи. Отрадно, что нам удалось приобрести два исторических дома по адекватной цене. Не могу сказать, что купили дешево, ибо реконструкция – очень затратный и трудоемкий процесс.

Я вдохновляюсь всем, что есть в нашем городе. Совершенно потрясающий и уникальный пример – реконструкция Новой Голландии. Понятно, что такие затраты могут себе позволить единицы, поэтому мы покупаем и восстанавливаем небольшие объекты.

Меня порадовало то, что недавно молодые «айтишники» купили особняк Мясникова на улице Восстания. Они организовывают вечера классической музыки, читают стихи. Очевидно, что на этом много не заработаешь, это отчасти благотворительная история, но отрадно, что именно молодые вкладываются в содержание памятника. Сделать коммерческий проект в таких дворцах крайне сложно.

Есть писательница Ирада Берг, которая помогает нам делать классические вечера для клуба друзей «Привилегия», где проходят театральные представления, литературные вечера и пр. Чем больше будем проводить таких мероприятий, тем больше такой формат будет востребован, и больше площадок под такие цели мы сможем адаптировать. Ведь главная проблема в том, что можно организовать в историческом пространстве. ДЛТ пережил серьезную реконструкцию, которая выполнена с любовью и вкусом, сейчас там бутики. Надеюсь, это коммерчески успешный проект, но видя полупустые залы, не думаю, что бизнес приносит сверхприбыль тем, кто вложился в реконструкцию. Есть Большой Гостиный двор, вокруг которого было много споров о реконструкции. Пока собственники просто извлекают прибыль, сдавая в аренду площади бесконечному числу арендаторов. А если перейти дорогу, то попадаешь в Апраксин двор – в прошлый век и в другой мир. И непонятно, почему это существует до сих пор в Петербурге, в центре города. И таких примеров много, та же Конюшенная площадь и Конюшенное ведомство.